Építészeti tervezés

A tervezés folyamata

Legkedvezőbb, ha az Építtető még a telek vagy ingatlan megvásárlása előtt kikéri egy építészmérnök vagy statikus véleményét, hogy az adott helyszín alkalmas lehet-e az általa elképzelt projekt létrehozására. Ezzel elkerülhető az a kellemetlenség, hogy egy rosszul kiválasztott és megvásárolt ingatlanról később derüljön ki, hogy nem, vagy csak kompromisszumokkal alkalmas a Megrendelő elképzeléseinek megvalósítására.

• Beépített szomszédos ingatlanok között álló meglévő épületnél talajmechanikai és / vagy alapozási problémák árulkodó jele, ha az épületen, vagy a szomszédos ingatlanokon repedések láthatók. Repedéssel rendelkező ingatlan megvásárlását senkinek nem ajánlom statikus tervezőmérnöki vizsgálat nélkül, mivel az alapozáson a legnehezebb javítani egy meglévő épület esetében, ellentétben például a hőtechnikai hiányosságokkal, ahol utólagos hőszigeteléssel és külső nyílászáró-cserével viszonylag kis összegből nagy mértékben javíthatunk az épület használati értékén.
• Újonnan parcellázott telkek esetében mindenképpen kérjünk talajmechanikai vizsgálatot – családi házak esetében a tervezett épület helyén legalább 3 helyről, nagyobb épületeknél minél több pontról -, mert könnyen előfordulhat, hogy a területen csak speciális, vagy csak mélyalapozással lehet új épületet építeni. Az alapozás az épület állékonyságának megőrzésében a legfontosabb, elengedhetetlen a talajviszonyoknak megfelelő megtervezése; speciális esetben önmagában akár annyiba is kerülhet, mint amennyit magára az épületre költeni szerettünk volna.

Legtöbb esetben az Építtetők már akkor keresik fel az építész tervezőt, mikor már rendelkeznek a bővíteni, vagy felújítani kívánt ingatlannal, illetve telekkel, melyen akár állhat részben vagy teljesen bontásra szánt épület is. Ilyen esetekben az építési engedélyezési tervezés folyamat az alábbiak szerint zajlik:

• Személyes találkozás a helyszínen: ekkor történik a Megrendelő igényeinek megbeszélése. Jó, ha erre az alkalomra az Építtető hozza az ingatlan földhivatali helyszínrajzát – nem kell hiteles -, melyről pontosan megállapítható az ingatlan geometriája és tájolása.
• A tervezés előkészítéseként össze kell vetni a főbb igényeket a jogszabályokkal, a helyi építési előírásokkal és a szabályozási tervben foglaltakkal, megállapítandó hogy az adott elképzelés megvalósítására alkalmas-e a helyszín, és ha igen, milyen feltételekkel.
• Elkészül a koncepcióterv, akár annak többszöri módosításával a személyes, vagy telefonos vagy e-mail-es konzultációk alkalmával.
• A véglegesített és elfogadott koncepciótervet követően elkészítjük az építési engedélyezési tervet, ha van a telken bontandó ingatlan, akkor a bontási tervvel együtt.

• Az építési engedélyezési tervkészítés során szükséges egyeztetni az illetékes építési hatósággal, főépítésszel, a közművekkel (víz- és csatornázási szolgáltató, áramszolgáltató, gázszolgáltató) és az érintett szakhatóságokkal (pl.: közútkezelő, tűzoltó szakhatóság, kéményseprők, NNGYK, állategészségügy, stb. – nem inden épülettípusnál azonos a szakhatóságok köre!).
• Különösen új ingatlan építése esetén, illetve nagyobb mértékű bővítés során, vagy műemléki környezetben a jogszabályok előírása szerint tervtanácsi és településképi engedélyezési procedúrán is keresztül kell mennie a tervnek, mielőtt beadásra kerülhet építési engedélyezésre. Mindkét esetben a területileg illetékes főépítésznek és további, szakértőkből álló csoportnak lehetősége van a tervekhez hozzászólni, a településképpel kapcsolatos javításokat, módosításokat téve. Ezeket az építtetőnek és építésznek erősen javasolt megfontolnia úgy, hogy mindeközben minél kevesebb kompromisszumot kelljen kötni az eredeti elképzelések megvalósítása érdekében.
• Ezt követően a minden érintett fél által elfogadott és véglegesnek tekinthető dokumentumok benyújtása következik az illetékes önkormányzathoz, annak építési hatóságára, ÉTDR elektronikus felületen. Az ÉTDR tárhelyre történő feltöltés Építtető feladata, de a rendszer bonyolultsága okán azt a legtöbb esetben átvállaljuk Ügyfeleinktől.
• Az építési hatóság az engedélykérelem elbíráláshoz kérheti a dokumentáció kiegészítését, mely hiányosságok pótlását követően adja meg az építési engedélyt. Az építési engedély határozatát megküldi az építtetőnek, az építész tervezőnek és a felelős tervezőknek, valamint a telekszomszédoknak. Az építési engedély jogerőre emelkedéséig az érintettek kifogást emelhetnek a határozat ellen, ebben az esetben az építési engedély jogerőre emelkedésének időpontja kitolódhat.

Kivitelezési tervet a jogszabály szerint nem kell minden épülethez készíttetni, de ajánlott. Ezek elkészítését építési engedély jogerőre emelkedését megelőzően is el lehet kezdeni, hogy az építkezés mielőbb megkezdődhessen. A kivitelezési tervek készítésekor még lehetőség van kisebb, az építési engedélyt nem befolyásoló változtatásokra, pontosításra.

Időigény

Egy átlagos családi ház engedélyezési tervének elkészítése legalább 2 hónaptervezési időt igényel. Nagyobb, vagy bonyolultabb épületek esetében a tervezési idő meghosszabbodik. Az önkormányzat 15-30 napon belül megküldi az építési engedélyt, ha mindent rendben talált. Meg kell várni az építési engedély határozat jogerőre emelkedését, az építkezés ezután kezdhető el, viszont ez előtt legalább 8 nappal be kell jelenteni a hatóságnak a felelős műszaki vezető nevét, képesítését, csak ezután indulhat az építés.